Lorsque l’on emménage dans un nouveau logement, la dernière chose qu’on imagine, c’est de découvrir une infiltration d’eau. Pourtant, pendant les premières visites, vous n’avez rien remarqué. Ce genre de désagrément peut révéler un vice caché, un problème juridique qui engage la responsabilité du vendeur. Que faire alors ? Comment faire prévaloir vos droits ?
Vice caché d’infiltration d’eau : de quoi parle-t-on exactement ?
Selon le Code civil, article 1641, un vice caché est un défaut grave, invisible au moment de la vente, qui rend le bien immobilier impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminue fortement la valeur. Pour être reconnu, le défaut doit remplir trois conditions :
- Exister avant la vente ;
- Être non visible lors de l’achat ;
- Avoir un impact significatif sur le confort ou la sécurité du logement.
Une infiltration peut-elle vraiment être un vice caché ?
Oui. Si l’eau s’infiltre à travers le toit, les murs ou le sol de façon invisible et que cela n’a pas été détecté lors de la visite, on peut être face à un vice dissimulé. Il s’agit d’un défaut dangereux pour la structure du bâtiment et la santé des occupants.
Quels signes doivent vous alerter après l’achat ?
Certaines infiltrations d’eau ne se manifestent qu’après plusieurs semaines, voire plusieurs mois, suivant l’arrivée dans le logement. Le temps que les premiers signes deviennent visibles, les dommages sont parfois déjà bien avancés. Mieux vaut savoir les repérer rapidement et prendre des photos et des notes dès les premières suspicions.
Les symptômes visibles
Un vice caché lié à une infiltration d’eau se manifeste par des signes discrets au départ : apparition des taches d’humidité sur les plafonds, les murs ou derrière les meubles. Une peinture qui cloque ou s’écaille, des moisissures dans les angles ou derrière les rideaux ou encore une odeur persistante de renfermé ou de moisi sont autant de signaux d’alerte.
Des plinthes qui gondolent, un papier peint qui se décolle, ou un revêtement de sol qui se soulève peuvent aussi révéler une infiltration invisible. Dans les pièces humides comme la salle de bain, il est courant de voir apparaître des moisissures autour des joints ou près des fenêtres.
Les zones à inspecter
Certaines parties du logement sont particulièrement exposées aux infiltrations :
- Les angles de mur et de plafond: souvent mal ventilés, ils peuvent concentrer l’humidité ;
- Les pièces d’eau: salle de bain, cuisine, buanderie ;
- Le sous-sol ou vide sanitaire: souvent oubliés, ces espaces sont des foyers classiques d’humidité ;
- Les murs orientés nord: plus froids, ils retiennent l’humidité et favorisent la condensation.
L’humidité s’accumule aussi en silence dans les zones proches des descentes de gouttières, les embrasures de fenêtres ou les planchers bas.
Les origines d’où vient l’infiltration
L’origine de l’infiltration peut être difficile à identifier. Elle peut venir de :
- Tuiles ou ardoises cassées, causant des fuites dans le toit ;
- Solins mal posés autour d’ouvertures ;
- Joints de menuiserie défectueux ;
- Réseaux de plomberie encastrés percés ou vieillissants ;
- Remontées capillaires depuis les fondations ;
- Fissures structurelles dans les murs extérieurs.
Le seul moyen d’en avoir le cœur net est de faire appel à un expert qui a l’œil et les outils techniques (caméra thermique, testeurs d’humidité, détecteurs de fuites) pour détecter les origines des infiltrations.
Quand faire appel à un professionnel ?
Si vous soupçonnez une infiltration liée à un vice caché, vous devez demander une expertise fiable. Il ne faut pas attendre que les dégâts s’aggravent. Une intervention rapide permet de limiter les dommages, mais aussi de constituer un dossier de preuves fiable pour faire valoir vos droits. Sans preuve technique, il sera très difficile d’engager une procédure.
Quel expert solliciter ?
- Un expert en bâtiment est compétent pour réaliser un diagnostic complet. Il repère les défauts structurels et identifie les points faibles de la construction.
- Un couvreur peut vérifier la toiture, l’état des tuiles, des ardoises et l’étanchéité des ouvertures.
- Un plombier spécialisé en recherche de fuite dispose d’équipements de détection sans destruction, comme la fumigation ou les tests acoustiques.
- Une entreprise d’étanchéité est indispensable en cas de remontées capillaires, infiltrations en sous-sol ou défauts dans les fondations.
Ces professionnels remettent un rapport d’intervention justifiant l’antériorité des infiltrations à la vente que vous pourrez ensuite joindre à vos démarches juridiques.
Démarches à suivre : comment réagir face à un vice caché ?
Vous avez confirmé l’infiltration ? Il est temps d’agir pour défendre vos droits.
1. Rassembler les éléments de preuve
Prenez des photos datées, conservez les factures, les rapports d’experts et tous les documents liés à la vente. Ce dossier doit montrer que le problème existait avant l’achat et n’était pas détectable.
2. Contacter le vendeur
Adressez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception pour l’informer de la situation. Si la vente comportait une clause d’exonération des vices cachés, cela ne le protège pas en cas de mauvaise foi ou s’il s’agit d’un vendeur professionnel.
3. Saisir un avocat si nécessaire
En l’absence d’accord amiable, l’étape suivante est juridique. Un avocat en droit immobilier pourra engager une action en justice pour obtenir :
- Le remboursement partiel du prix d’achat ;
- La prise en charge des travaux ;
- Ou même l’annulation de la vente.
Vous avez deux ans à partir de la découverte du vice pour réagir.
Et en location, que faire si l’on découvre une infiltration ?
Les locataires aussi ont des droits. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de fournir un logement salubre et en bon état.
Vos droits en tant que locataire
Si une infiltration rend l’appartement dégradé ou insalubre, vous pouvez demander au propriétaire :
- La réparation urgente du logement ;
- Une réduction temporaire de loyer ;
- Voire une résiliation anticipée du bail si le logement devient inhabitable.
Là aussi, un expert peut vous aider à prouver l’état du logement.
Quels remboursements espérer en cas de vice caché ?
Les conséquences d’un vice caché d’infiltration peuvent être coûteuses. Heureusement, plusieurs voies d’indemnisation existent.
1. Dédommagement par le vendeur
Le tribunal peut imposer au vendeur : la prise en charge des travaux ; une indemnisation forfaitaire ; ou bien une réduction du prix de vente.
2. L’appui de votre assurance
Vous devez d’abord déclarer rapidement le sinistre à l’assurance. Deux types de garanties peuvent intervenir :
- Protection juridique: pour financer les frais d’avocat et d’expertise ;
- Assurance habitation: dans certains cas de dégât des eaux, mais elle ne couvre pas tous les vices préexistants.
Qui appeler pour réparer les dégâts ?
Une fois les recours lancés, il faut réparer. Là encore, ne vous précipitez pas.
Identifier les bons professionnels
- Pour la toiture: contactez un artisan couvreur ;
- Pour les canalisations: faites appel à un plombier certifié ;
- Pour les fondations ou les murs : une entreprise d’étanchéité est indispensable.
Prenez le temps de comparer plusieurs devis et de vérifier les assurances décennales des entreprises.
Trois exemples réels pour mieux comprendre
Infiltration par la toiture non détectée
Quelques semaines après l’achat, des taches d’humidité apparaissent au plafond du salon. Verdict : tuiles fissurées et absence d’étanchéité secondaire. Un couvreur intervient, le vendeur est condamné à rembourser les travaux.
Fuite encastrée dans une canalisation
Une fuite invisible dans un mur porteur a abîmé l’isolant et le plâtre. Un plombier intervient en urgence. L’expert judiciaire conclut à un vice antérieur à la vente.
Humidité ascendante dans le sous-sol
L’eau remonte par les murs enterrés. L’étude des fondations montre un drainage inexistant. Travaux lourds à prévoir. Le propriétaire obtient gain de cause.
Restez vigilant et informé
Découvrir une infiltration d’eau dans un logement récemment acquis peut-être déroutant. Mais en restant réactif, vous avez toutes les chances de faire valoir vos droits. Entourez-vous des bons professionnels, prenez soin de constituer un dossier solide et appuyez-vous sur leur expertise et sur la loi pour être indemnisé à la hauteur du préjudice subi.
Vous avez un doute sur l’humidité dans votre logement ? Ne laissez pas traîner. L’équipe de Qualité BZH est des experts de confiance en Bretagne pour évaluer la situation. Demandez votre diagnostic humidité.
