Vendre ou acheter un bien immobilier est un projet important. Mais que se passe-t-il lorsque, quelques semaines ou mois après la vente, l’acheteur découvre une infiltration d’eau ou des remontées capillaires qui n’avaient pas été signalées ? Dans certaines situations, ces désordres peuvent être considérés comme des vices cachés, avec des conséquences juridiques sérieuses pour le vendeur et des recours possibles pour l’acheteur.
Vice caché : de quoi parle-t-on exactement ?
Selon le Code civil, article 1641, un vice caché est un défaut grave, invisible au moment de la vente, qui rend le bien immobilier impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminue fortement la valeur. Pour être reconnu, le défaut doit remplir trois conditions :
- Exister avant la vente ;
- Être non visible lors de l’achat ;
- Avoir un impact significatif sur le confort ou la sécurité du logement.
Quels signes doivent vous alerter après l’achat ?
Certaines infiltrations d’eau ne se manifestent qu’après plusieurs semaines, voire plusieurs mois, suivant l’arrivée dans le logement. Le temps que les premiers signes deviennent visibles, les dommages sont parfois déjà bien avancés. Mieux vaut savoir les repérer rapidement et prendre des photos et des notes dès les premières suspicions.
Vice caché lié à une infiltration d’eau
Une infiltration d’eau devient un vice caché si elle est invisible lors des visites et qu’elle menace la structure ou la salubrité du logement. Elle peut provenir d’une toiture défectueuse, de joints de menuiserie abîmés, d’une plomberie encastrée percée, de fissures dans les murs ou encore de problèmes de drainage autour des fondations.
Les signes qui doivent alerter après l’achat incluent l’apparition de taches d’humidité, de moisissures, d’odeurs persistantes de renfermé, de peinture qui cloque ou de sols qui gondolent. Ces symptômes peuvent se manifester progressivement, parfois plusieurs mois après l’emménagement.
Les symptômes visibles
Un vice caché lié à une infiltration d’eau se manifeste par des signes discrets au départ : apparition des taches d’humidité sur les plafonds, les murs ou derrière les meubles. Une peinture qui cloque ou s’écaille, des moisissures dans les angles ou derrière les rideaux ou encore une odeur persistante de renfermé ou de moisi sont autant de signaux d’alerte.
Des plinthes qui gondolent, un papier peint qui se décolle, ou un revêtement de sol qui se soulève peuvent aussi révéler une infiltration invisible. Dans les pièces humides comme la salle de bain, il est courant de voir apparaître des moisissures autour des joints ou près des fenêtres.
Les zones à inspecter
Certaines parties du logement sont particulièrement exposées aux infiltrations :
- Les angles de mur et de plafond: souvent mal ventilés, ils peuvent concentrer l’humidité ;
- Les pièces d’eau: salle de bain, cuisine, buanderie ;
- Le sous-sol ou vide sanitaire: souvent oubliés, ces espaces sont des foyers classiques d’humidité ;
- Les murs orientés nord: plus froids, ils retiennent l’humidité et favorisent la condensation.
L’humidité s’accumule aussi en silence dans les zones proches des descentes de gouttières, les embrasures de fenêtres ou les planchers bas.
Les origines du problème l’infiltration
L’origine de l’infiltration peut être difficile à identifier. Elle peut venir de :
- Tuiles ou ardoises cassées, causant des fuites dans le toit ;
- Solins mal posés autour d’ouvertures ;
- Joints de menuiserie défectueux ;
- Réseaux de plomberie encastrés percés ou vieillissants ;
- Remontées capillaires depuis les fondations ;
- Fissures structurelles dans les murs extérieurs.
Le seul moyen d’en avoir le cœur net est de faire appel à un expert qui a l’œil et les outils techniques (caméra thermique, testeurs d’humidité, détecteurs de fuites) pour détecter les origines des infiltrations.
Vice caché lié à des remontées capillaires
Les remontées capillaires correspondent à la migration d’eau depuis le sol vers les murs, à travers des matériaux poreux comme la brique ou la pierre. Elles sont fréquentes dans les bâtiments anciens dépourvus de barrière étanche entre fondations et murs. Avec le temps, elles provoquent des dégradations esthétiques, des odeurs désagréables et peuvent fragiliser la structure du bâtiment.
Les symptômes visibles
Les remontées capillaires se manifestent généralement par des auréoles ou taches d’humidité en bas des murs, souvent accompagnées de salpêtre (dépôt blanchâtre). Le plâtre peut s’effriter, la peinture se décoller et les revêtements muraux présenter des cloques. Dans certains cas, une odeur persistante d’humidité se fait sentir, même après aération.
Les zones à inspecter
Ce phénomène touche en priorité les murs en contact direct avec le sol, notamment dans les sous-sols, rez-de-chaussée ou murs porteurs périphériques. Les zones autour des plinthes et des angles de murs sont particulièrement à surveiller. Dans les maisons anciennes, les murs orientés nord et exposés au vent sont plus vulnérables.
Origines possibles
Les remontées capillaires proviennent généralement de l’absence ou de la dégradation d’une coupure étanche entre les fondations et les murs. Les causes les plus fréquentes incluent la porosité naturelle des matériaux anciens, un défaut de drainage autour de la maison ou une remontée de la nappe phréatique lors de périodes très humides.
Risques pour le bâtiment et la santé
Outre l’aspect esthétique, les remontées capillaires peuvent fragiliser les murs sur le long terme, réduire l’efficacité thermique de l’isolation et favoriser le développement de moisissures et champignons, dont la mérule. Cela représente un risque pour la qualité de l’air intérieur et la santé des occupants, en particulier pour les personnes allergiques ou asthmatiques.
Quels sont les recours juridiques en cas de vice caché ?
Si un acheteur découvre une infiltration ou des remontées capillaires après la vente, il doit constituer un dossier de preuves (photos datées, rapports d’expertise, factures) et informer le vendeur par courrier recommandé. Une clause d’exonération ne protège pas le vendeur en cas de mauvaise foi ou s’il est un professionnel de l’immobilier.
- Un avocat en droit immobilier pourra engager une action pour demander le remboursement partiel du prix, la prise en charge des travaux ou l’annulation de la vente.
- Le délai légal pour agir est de deux ans à partir de la découverte du vice.
Jurisprudence
Les tribunaux reconnaissent souvent les infiltrations invisibles et les remontées capillaires importantes comme des vices cachés. Toutefois, si le problème était apparent ou signalé (traces visibles, odeurs, salpêtre), l’acheteur ne peut généralement pas invoquer cette garantie. Chaque affaire est examinée au cas par cas, en fonction des preuves présentées.
1. Infiltration d’eau non visible mais sous-estimée — Cour de cassation, 14 mars 2012
Un acquéreur découvre en cours d’usage une infiltration active dans une salle de bain, même après qu’un diagnostic l’ait mentionnée comme « à traiter rapidement ». La Cour de cassation annule la décision d’appel estimant que l’acquéreur n’avait pas connaissance, au moment de la vente, de l’ampleur des dégâts potentiels et de leurs conséquences. Le simple fait de savoir qu’il y avait une infiltration ne suffit pas si on ne peut en évaluer les risques alors. doctrine.fr+4Cohen-Boulakia Avocat+4mesdepanneurs.fr+4Green Law Avocat+1
Implication : un vice initialement apparent peut demeurer caché si l’acheteur n’en comprend pas les conséquences.
2. Remontées capillaires dissimulées — Cour d’appel d’Angers, 28 février 2017
Dans ce dossier, des moisissures associées à des remontées capillaires avaient été observées par des locataires antérieurs, mais non révélées à l’acheteuse. L’expertise démontre que l’humidité remonte du sol et qu’il ne s’agit pas simplement d’un défaut d’occupation (comme une mauvaise aération ou la présence d’animaux). Le tribunal estime que le vice rend le bien impropre à l’usage, même si ce n’était pas détectable par une personne non avertie. Avocats Picovschi+3doctrine.fr+3Cohen-Boulakia Avocat+3
Implication : les désordres structurels invisibles mais persistants, comme les remontées capillaires, peuvent justifier l’application de la garantie des vices cachés, même sans mauvaise foi manifeste.
3. Remontées d’eau capillaire dans un immeuble — TGI de Bobigny, repris en appel
Dans une affaire impliquant la SARL Immorenta, des remontées capillaires et la présence d’insectes xylophages ont été évoquées après une transaction immobilière. Malgré plusieurs demandes d’indemnisation, le tribunal a jugé le vice non suffisamment prouvé ou trop vague pour justifier une action en garantie des vices cachés. Les demandes ont donc été rejetées. Wikipedia+8legifrance.gouv.fr+8qualite.bzh+8
Implication : sans preuve technique solide de l’existence et de la gravité du vice, même des désordres sérieux comme des infiltrations ou de l’humidité ascensionnelle peuvent ne pas ouvrir droit à réparation.
4. Remontées capillaires présumées dans une cave enterrée — Cour de cassation, 28 janvier (année non précisée)
Dans cette cause, une cave voûtée a révélé de fortes traces d’humidité par remontées capillaires. L’expertise distingue infiltration latérale et remontée depuis le sol, soulignant la porosité de la maçonnerie ancienne. L’affaire insiste sur l’importance de différencier les causes, leur ancienneté, et d’apporter suffisamment de preuves pour établir un vice antérieur à la vente. legifrance.gouv.fr
Implication : pour qualifier un désordre de vice caché, il faut prouver qu’il existait avant la vente et que sa nature (capillaire ou latérale) peut influencer le recours.
Et si le logement est loué ?
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de fournir un logement sain. En cas d’infiltration ou d’humidité importante, le locataire peut exiger des réparations urgentes, une réduction temporaire de loyer ou, si le logement devient inhabitable, la résiliation anticipée du bail.
Solutions pour traiter et prévenir
Les infiltrations d’eau se résolvent par la réparation de toiture, la reprise des joints ou la mise en place d’une étanchéité secondaire. Les remontées capillaires peuvent être traitées par injection de résines hydrofuges, pose de barrières étanches ou reprise des enduits. Informer l’acheteur et fournir les preuves des travaux réalisés est le meilleur moyen d’éviter les litiges.
- Un diagnostic précis avant la vente permet d’anticiper les problèmes et de sécuriser la transaction.
- La transparence avec l’acheteur est essentielle pour limiter les risques de contentieux.
Traiter les infiltrations d’eau
Pour stopper une infiltration d’eau, il faut identifier avec précision le point d’entrée de l’humidité. Cela peut impliquer la réparation ou le remplacement des tuiles ou ardoises endommagées, la reprise des joints de menuiserie ou des solins, voire l’installation d’une étanchéité secondaire sous toiture. Dans certains cas, un drain périphérique autour de la maison est nécessaire pour éloigner les eaux pluviales des fondations.
En Bretagne, où les précipitations et vents côtiers mettent à rude épreuve les toitures, ces interventions doivent être réalisées avec des matériaux résistants et selon les normes locales afin d’assurer leur efficacité à long terme.
Traiter les remontées capillaires
Pour contrer les remontées d’humidité depuis le sol, plusieurs techniques existent. L’injection de résines hydrofuges dans les murs permet de créer une barrière étanche invisible. La pose d’une membrane physique anti-capillarité est également possible lors de gros travaux. Dans les maisons anciennes bretonnes en pierre ou en brique, une reprise des enduits intérieurs avec un mortier respirant est souvent indispensable pour permettre l’évaporation naturelle de l’humidité piégée.
Prévenir pour éviter les litiges
Informer l’acheteur de l’existence d’un problème d’humidité et fournir les preuves des réparations réalisées est le meilleur moyen de limiter les risques de contentieux. Un diagnostic humidité complet avant la mise en vente sécurise la transaction et protège le vendeur, tout en rassurant l’acheteur sur la qualité du bien.
Faites appel à un expert local
En Bretagne, les spécificités climatiques – fortes pluies, vents d’ouest, embruns salins – imposent une expertise adaptée. Les équipes de BZH Qualité interviennent sur l’ensemble du territoire breton pour diagnostiquer précisément l’origine des infiltrations et remontées capillaires, grâce à des outils professionnels comme la caméra thermique, les testeurs d’humidité et les détecteurs de fuite.
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